最近有好多人私信问我到底要不要投资公募REITs。话不多说，直接给出结论：一定要买。但是否要长期持有，则要看你的投资偏好。

为什么这么说呢？首先简单了解一下什么是REITs。REITs的全称是不动产信托投资基金，相当于大家合伙去买房子——这个房子如果收到房租了，收益共享。

这次发行的首批公募REITs总共有9只，全部都是基础设施REITs。也就是说它们投资的项目都是高速公路收费、环保污水处理、产业园和仓储物流等类型。可以理解为大家合伙修建了一条高速公路，收来过路费后一起分享。

买REITs其实跟买股票的道理是一样的——它都是一种股权投资。只不过买股票是购买整个公司的所有业务股权；而买REITs则是购买一个单独项目的股权。

REITs也可以像股票一样申购打新，它的价格也会不断波动，并且可以在场内交易。但有些不同之处在于：REITs的波动性会比股票小一些；它还会强制分红，因此收益会比股票稳定很多。

我们投资REITs的收益主要来自两部分：一是你所投资项目的资产增值；二是市场波动带来的交易利润。

如果你买了REITs之后一直持有不动的话，在一年内能赚到多少钱呢？这次新发的9只REITs说明书里已经给出了答案——年化收益率在6%左右。

但如果你是打新入场的情况就不一样了。因为这和打新股类似：发行价格往往会低于实际价值。而且这批REITs是新生事物，投资者参与意愿很高，在刚上市的时候很可能遭到热情追捧而冲高上涨。

所以监管也给它们设定了30%的上市首日涨跌幅限制——这大概也是对这种情况的一种预期吧！不过当它上市后随着上市时间变长可能会出现大幅折价的情况。

折价的意思就是市场价格低于实际价值。要知道REITs的封闭期通常都很长；而封闭期越长的资产过往折价率往往越高。

所以这些新发的REITs大概率会被折价处理。那到底折价多少呢？我们可以参考一下2015年国内首支REITs——鹏华前海万科REITs的情况。

这只基金在上市后的年化收益率是6.1%，而现在的折价率已经达到8.46%。那么鹏华前海与现在新发的这9只基金有什么区别呢？

其实鹏华前海发行时是与投资者约定好利息的——相当于债券类固定收益产品；而这次发行的是真正的股权基金（久之瑞斯），它们是盈亏自负的。

但整体来说这两者的走势和收益相差不会太大。因此我们可以得出结论：首先我们要积极申购这9只公募REITs——因为它们上市后可能会像新股一样带来超额收益；但如果你没有中签的话，则没有必要追高买入。

你可以等到它折价之后再去投资——这个收益率你也不要预期过高，在一年内大概6%左右即可。

其实你完全可以把REITs理解为A股里的中国银行：刚上市的时候肯定应该去参与打新；但上完市之后恐怕就很难再大涨了——只能靠高分红赚钱。

所以如果你不愿意长期持有银行股不动的话，则似乎也没有必要长期持有这些公募REITs了。

当然了买这些肯定会比买银行理财舒服多了！经常有人问哪里可以买到5%以上的低风险产品？现在这不就是了吗？

这9只公募REITs从5月28号开始会陆续发售，在券商软件里找到业务开通权限并开通基础设施基金就可以参与了。

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