今年干啥最赔钱叫赔养猪盖房子3+2红线掐断了房地产企业的货币来源住房公平又掐断了房地产的想象空间地产行业可能正在经历一场21世纪最大的危机但没有完蛋的行业只有完蛋的企业地产行业必须活下去它也一定能够活下去只是说可能整个行业的经营逻辑和投资逻辑都会发生深刻的改变

对于每个普通人来说你不管是买房子还是做投资都会受到这个改变的影响今天我就跟大家来聊一聊在变局之后房地产企业的财报要怎么看结合刚刚发布完的中报我们一起来看一下房地产企业的财报到底重点看哪些东西

第一眼应该先看负债率因为它决定着这家企业会不会被政策压垮我们经常会看到有新闻说什么震惊某房企负债率超过了90%说的好像就跟他马上要破产了一样但实际上他们的负债率可能没有那么高比如说万科中报里显示他的负债率是81.4%乍一看这么高啊但其实他的这个负债率是拿总负债除以总资产来算的

在总负债里面其实有一些科目并不是真正的负债其中有一个科目叫做合同负债万科的合同负债高达6,942亿光这一块占了流动负债的50.3%保利地产也有4,425亿占了流动负债的55.4%你要搞清楚什么叫合同负债其实可以把它理解成预收账款代表着已经收了钱但房子还欠着客户的没有给也就是说这个合同负债要是越高代表这家企业的销售景气度越好造血能力越强它应该是一个正向指标

但是由于放到了负债率里就变成坏人了所以看负债率要把这一块抠掉去看有一条红线就是把合同负债扣出去以后负债率不能高于70%在剔除掉了合同负债以后万科的负债率是35.6%而恒大是88.5%阳光中国是76%所以你看这个指标能够明显反映出不同企业在杠杆风险上的差异

光排除风险不够还要看一下企业的成长能力怎么样这里看三个指标第一是拿地销售比指的是在拿地时支出的金额和合同销售金额的比例比如说某家房企拿地花了886亿合同销售了3,544亿那他的拿地销售比就是25%现在据说拿地比是不可以超过40%的但这个指标绝对不是越低越好的因为拿了多少地决定着你未来有多少房子能够卖

第二可以关注一下在建物业和落成物业的比值因为它反映出来的是企业的周转能力第三是看一下企业有没有科技属性比如说有没有建筑机器人等等如果有一些硬科技的话不但能够提高企业的生产力也能够给企业的估值带来一定的想象空间

刚才说的这几点主要是给那些不熟悉地产的投资者分享经验如果你是个老玩家了我也给您提个醒财报里有一块内容以前可能不用怎么看就瞟一眼就过去了但是现在我觉得它会变成一个越来越重要的部分这部分就是社会责任在共同富裕的导向下赚取了社会财富就要承担应有的责任比如助力共同富裕助力乡村振兴助力健康中国助力碳中和等等等等

总体来看我感觉这个地产行业的转型方向完全可以把它总结成一句话那就是以前是为社会创造货币以后要为社会创造价值

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