历史上谁要是敢说咱们中国的房地产市场要下跌，那就等着被打脸吧！中国房地产市场是专治各种不服的。但这一次好像情况真的有点不太一样了。我们根据新财学院整理的数据来看一下到底发生了哪些变化。

首先是需求端的变化。我们知道买房子的一个刚需人群就是需要结婚的年轻人。但自2013年开始，中国登记结婚的人口数量已经在持续下滑。有人会说：年轻人怎么都不爱结婚了呢？但也有可能是现在的年轻人没有以前那么多。60后到90后每一代都会出生2亿以上的人口，但90后比80后的人口减少了1千多万，而00后又比90后减少了5千多万。10后虽然已经放开二胎政策，但出生人口依然会比00后少。现在买房子的主力是90后群体，需求已经有所下降。再过10年等到00后成为买房主力时，估计这个需求会下降得更加明显。

再来看供给端的变化。有人会觉得房价之所以会持续上涨是因为需求大呀？但你说我们家里的那些空调、冰箱、彩电、洗衣机什么的难道需求不大吗？为什么这些东西不但不上涨反而还下跌呢？因为它们不稀缺啊！房地产会受到土地供应的限制。曾经是很稀缺的资源，但放到今天已经经历了30年的房地产大开发了。根据央行数据显示，截止到2019年中国城镇家庭有房子的比例已经占到了96%。

听到这里一定会有人不服气想要跳出来说：我在城市里就是买不起房子呀！但这是一个结构性的话题——有的人在一线城市买不起房，但他在老家可能已经有几套房子了。所以中国人确实已经不缺房子住了。

第三个变化来自于政策方面。过去房地产可是国民经济的支柱产业啊！但从2016年开始我们就一直在强调“房子是用来住的不是用来炒的”，即便是2018年经济下行压力那么大的时候都没有放松过政策调控力度。所以你看这回其实政策是在来真的了。

为什么对房地产的态度会发生这么大的转变呢？或许是因为中国的房地产已经到了一个比较危险的位置了——京沪深的房价几乎是全球最高的，在中国香港之后仅此而已（虽然有的数据会显示我们的房价比伦敦、新加坡便宜一点）。但问题是你要考虑到人家计算的是使用面积而我们计算的是建筑面积——也就是说我们说的100平米在人家那里等于是七八十平米左右的空间体量。如果把这个因素考虑进去的话，则京沪深的实际房价可能会比伦敦和新加坡还要贵。

历史上当房价处于高位又伴随着人口老龄化的到来时就很容易发生房地产泡沫破裂的情况最典型的例子就是1990年的日本不过还好除了婚龄人口之外房地产还有一大刚需人群就是城镇人口增加我们现在城镇化率刚刚过60%如果严格按照户籍人口来算的话城镇化率还只有44%但是日本当时房地产泡沫破灭的时候他们的城镇化率都已经达到80%了所以我们城镇人口增加其实会在一定程度上对冲掉婚龄人口下降的需求因为还能有城镇人口增加所以就可以在一定程度上对冲婚龄人口下降所带来的需求下滑也正因为这样严格意义上来说咱们中国房地产市场的黄金年代肯定是已经过去了但也不会马上就掉落到青铜年代而是会进入到一个白银时代

那么在这个阶段还能买房吗该怎么买呢首先未来的房价肯定不会像以前那样齐涨齐跌而是会分化因为人口会更多的往占比只有10%到20%的核心城市里面去集中那么哪些城市会成为核心城市呢就眼下的情况来看比如原来传统的一线城市北上广深还有原来二线城市里出现了一批新的一线城市像杭州南京成都重庆武汉西安等等此外还有一些比较有特色的小城市比如三亚既有离岛免税政策又有独特的自然环境总而言之核心城市只有一个标准就是人才们都抢着要去的地方

如果你要买房子的话有三个建议：第一如果你是刚需或者是改善性住房的需求那碰到了合适的时机该买就买；但如果你是想作为投资的话其实未来房子不太适合作为主要投资手段了因为流动性又不是很好交易费用又高投资性价比其实很低；第二如果你要做房地产的投资那就一定要选好城市然后选好城市里的好地段千万不要图便宜；第三你可以看一下你准备买的那个区域二手房成交情况怎么样是不是很活跃如果那个地方供给很少而需求又很旺盛就证明这个地方的投资价值相对更好一点

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