最近有一篇高盛的研究报告引发热议。报告指出本轮房价总跌幅预计将达到40%，而目前仅下跌了约一半，在2027年三季度才能触底。该结论基于中美日三国房价走势的对比分析：美国房价在2006年见顶后经历6年调整期触底反弹；日本则在1990年见顶后用了13年时间才触底。高盛认为中国房地产市场与美国有相似之处——经济规模庞大、货币和财政政策强势——因此不会复制日本长期下跌的模式。

不过这一观点被不少人质疑过于草率。当前数据显示新房销售价格已平均下跌超20%，部分三四线城市二手房价格甚至出现腰斩现象。有批评者指出城镇化进程尚未结束，并且还有潜在的刺激政策未出台，因此房价跌幅可能不会达到40%。

与此同时也有更悲观的声音出现。一篇针对高盛报告的分析文章认为，在楼市下行期房价跌幅与前期超买程度密切相关。中国房地产市场前几年的暴涨正是由于超买现象严重——在"买房抗通胀"舆论盛行下，不少投资者将房产作为避险资产配置。数据显示2021年中国新房销售额达到16万亿元，在当年114万亿元GDP中占比达14.2%。虽然这一比例略低于2006年美国住房销售高峰时的13%，但需注意美国数据包含新房和二手房交易。

对比日本1990年新房销售高峰时仅占GDP的9.5%，中国当前超买程度更为严重。这种过度投资行为在市场调整期会导致抛售潮加剧价格下行压力。因此该分析文章认为高盛给出的2027年见底时间表相对乐观。

然而现实情况显示市场分化明显：4月份上海外滩出现两处豪宅热销现象，单价达16-17万元的商品房每套均价突破5000万元大关；而北京万柳地区顶级学区房蜂鸟家园则持续探底，一套44平米开间最近成交价仅为568万元（历史最高价985万元），跌幅达417万元。

这种分化反映出不同区域市场的差异性：稀缺地段高品质房产仍具保值能力；而人口流出严重、泡沫较高的三四线城市则面临更大压力。与日本不同的是中国在房地产调控中采取了差异化策略——通过限购限贷保护了一线城市市场（如京沪），却导致部分资金转向三四线城市推升泡沫。

因此高盛将中美日三国简单叠加得出的结论显得过于笼统。未来房地产市场应更加注重区域差异性分析，在制定政策时需考虑人口流动趋势和区域泡沫程度等因素。

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