央行不是在周五突然放了个大招降准0.25%吗？这次的降准看上去好像是有点超乎市场的预料。但其实央行行长易纲之前已经剧透过了。如果重温易纲之前的那段讲话就会发现，目前的房贷利率可能已经形成低点了，甚至不排除有的城市的房贷利率可能还会上涨。

在两会之前呢，易纲曾经说过这么一段话：“目前实际利率水平比较合适，降准提供长期流动性支持实体经济仍是有效方式。”你看这段话的后半句不就刚好对应了这次的降准吗？而前半句的意思也非常明确——那就是目前几乎没有什么降息或者加息的空间。

可是为什么说房贷利率的拐点已经形成甚至可能会上涨呢？首先咱们的房贷利率定多高是按照LPR加基点来做的。之前央行给的标准就是首套房贷的利率下限是按5年期的LPR再减掉20个基点。比如LPR是4.3%，那最低可以做到4.1%。

但是去年房地产形势非常的严峻，所以后来央行和银保监会又给他松了个绑——那就是如果哪个城市你的新房价格环比同比都在连续三个月下降的话，那你就可以比4.1%还要再低一点。这个政策一出来之后呢，在咱们全国70个大中城市中居然有38个城市都是符合这个标准的。

最终其中有19个城市的房贷利率是跌破了4%，最低的甚至到了3.7%。但是后来不是去年底疫情放松了吗？那之前积压的一些购房需求就集中释放了出来，再加上大家对未来预期有所好转，所以现在购房意愿在明显的回暖。

刚才说到的38个符合条件的城市中现在还满足3个月连续下跌条件的就只剩下7个城市了——分别是大连、沈阳、长春、济宁还有锦州、牡丹江和秦皇岛。除了他们之外其他的城市都在回暖。

另外呢按照统计局公布的70城房价数据也显示：2月份一二三线城市的新房价格环比都开始上涨了！这可是17个月来的第一次啊。虽然说现在房价跟之前相比肯定还是有差距的。

但是呢按照科瑞30个重点城市的新房成交面积数据来看：现在也只有北京、上海、常州和海口的新房成交面积是环比下跌的——其余全部是上涨的。这里大家也都明白了：北京和上海的成交其实是在被人为压着的。

那么现在情况是：央行行长已经基本明确了整体的利率是比较合适的。我们可以理解为——楼市只要不再变得更差的话，那么房贷利率就很难再有下行的空间。

像去年那种击穿4.1%利率底线甚至最低能到达3.7%的情况可能就会需要调整了。毕竟去年那种极端情况是很难再出现的。

所以说现在的房贷率低点大体上已经形成了。

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