2021年我国新出生人口较2016年下降了40%。近期一家权威媒体预测显示，今年我国总人口可能出现负增长。预计到2035年左右，我国将进入重度老龄化社会，届时60岁以上人口占总人口比重将超过30%。随着老年人口持续增加及城镇化率已达65%，住房需求或将出现萎缩。

在此背景下，是否应该买房或卖房？我的观点是：若为刚需购房者，则应随时根据需求购买房产，因为买房本质上是满足生活所需；但若涉及投资性购房，则需格外谨慎。尤其在三四线城市持有多个房产的投资者更应考虑如何优化资产配置。

值得注意的是，房价已不再呈现全国统一趋势。随着人口流动加剧，不同城市、区域间的房价分化将更加显著。根据中国人民银行2019年10月调查数据，我国城镇居民住房拥有率达96%。该统计口径包含：即使在北京工作的人，在老家县城拥有任何一套房产均被计入。

住建部数据显示，2019年全国城镇居民人均居住面积已达39.8平方米。从数据来看，我国已不存在住房短缺问题，真正缺乏的是优质住宅。

所谓优质住宅的标准包括：房龄在20年以内、配备电梯、面积大于90平方米、南北通透等条件。通过贝壳网二手房挂牌数据筛选后发现，在2022年8月3日北京地区挂牌的二手房中约有9万套符合基本条件；但经过严格筛选后仅剩9,300套（占比10.2%）。南京情况类似（占比10.1%），长沙则更低（占比9.6%）。

若进一步考量住宅位置是否优越、交通是否便利以及是否位于核心区域等因素，则优质住宅比例会更低。数据显示，在我国城镇住宅中约有40%为1995年后建成的商品房；其余60%则为房龄超27年的老房子或自建房、回迁房等性质房源。

同时需注意的是，在过去几年房企普遍采用高周转模式的情况下，部分房屋从拿地到预售周期不足三个月。而预售要求主体工程进度需达到一半以上才能启动销售流程，在如此短的时间内如何保障房屋质量值得深思。

因此虽然当前房屋总量已能满足需求，但优质房源依然稀缺。随着房产投资属性逐渐减弱，未来改善型需求将成为市场主导力量。优质住宅与普通住宅的价格差异或将进一步扩大。那些符合特定条件的优质房产大概率仍将是稳健的投资资产。

综上所述，在未来无论是刚需购房者还是投资购房者都应优先选择具备品质保障的优质房产。

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