最近每天的新闻头条中总会出现与房地产政策相关的消息。关于房贷利率调整的新动态刚刚公布不久，5年期LPR再次下调15个基点至4.45%，创下单次最大降幅记录。

对于这项政策的细节，相信很多购房者已经学习过多次。简单回顾一下：LPR（贷款市场报价利率）是房贷利率的定价基准。当前房贷利率等于LPR加上各地自行决定的加点数值。

LPR的具体形成机制是什么呢？我们通常所说的利率波动是由央行指导下的MLF（中期借贷便利）利率决定的。每月20日，由国家选定的18家银行共同参与报价，在去掉最高和最低报价后取平均值确定最终的LPR数值。其计算公式可表示为：LPR = MLF + y（y为银行加点幅度）。

值得关注的是5月15日出台的首套房贷利率下限政策。该政策明确要求首套房贷利率不得低于相应期限LPR减20个基点。这意味着从那时起，首套房贷利率= LPR + 加点数值 - 0.2%。

对于已经完成购房的朋友来说，这次降息优惠暂时还无法享受。因为LPR并非实时浮动，在每月20日才会调整一次；而银行对个人房贷利率的调整周期通常为一年，在重新定价日才会根据最新LPR进行计算。

以4月份购房为例：如果当时选择的是首套房贷，在5月LPR下调后，下一次利率调整将在明年4月进行。届时将按照最新的4.45% LPR加上购房时约定的加点数值（如原加点0.8%）来确定新的房贷利率。

特别需要注意的是加点数值具有长期固定性。若购房者在限购政策期间签约时加点为0.8%，这个数值会一直沿用；而当前宽松政策下许多城市已将首套房加点调整至-0.2%，这意味着实际房贷利率比基准LPR还要低0.2%。

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