将几百亿的资产为什么能欠下上万亿的负债？房地产商的钱到底都亏在哪儿了？如果仅从利润角度来看，房地产行业其实并不算暴利，因为除去土地、建筑、销售等成本后，留给开发商的利润大约只有10%。然而，衡量一门生意好坏时，利润并不是最重要的因素，资金和货品的周转速度才是关键。

举个例子：假设你只有5万元启动资金，进一批货并全部卖出的利润仅为10%，这看起来似乎不划算。但如果你每天都能将货卖光，并在第二天把之前的利润连同本金一起再进货呢？那么只需一个月的时间，你手上的资金就会从5万元增长到80万元，足足翻了16倍。从表面上看，你做了近800万元的营业额，利润为10%，很多人可能会误以为这个生意需要700万元的资金才能做。但实际上，在一个月周期内，你只需用5万元的成本就能获得15倍的回报。

同理，即使你的产品表面上有100%的利润率，但如果周转周期过长也可能变成亏钱的生意。例如，如果同样一批货出货时间由一天变为两天，一个月下来损失的利润可能高达80%，原本75万元的利润就只剩下15万元。如果再遇到行业下行、需求不振的情况，原本一天就能卖完的货现在需要一个月的时间去卖，结果自然是亏钱。

房地产行业并不是一个老老实实用本金赚利润的行业。他们表面上做的是房地产开发，实际上玩的是资本运作。开发商先找银行贷款圈地建地基就开始卖房，然后用卖房的钱再去拿地、再建房、再卖房……以此类推。在收益私有化、成本社会化、风险全民化的隐性规则下，开发商们自然会“人有多大胆就贷多少款”。

那么他们赚的钱都去哪儿了呢？站在个人角度上讲，“该转移转移、该捐款捐款”，这些行为都是合规合法的；站在公司角度上讲，“钱就是债、债就是钱”，哪来的钱啊？只有债！

我是王大庆，一个敢于说真话的文章作者。希望我的分析能帮助大家更好地理解房地产行业的复杂性。

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