买房将不再是一种投资行为，普通人能买到的房未来很难再上涨。现在我们一提到房价涨跌，多数人都会带着一种线性思维，单纯地认为过去房价一直涨，所以未来也会涨。但事实真的是这样吗？我们判断房产价值通常会从两个方面去考虑：首先是纸面房价。这个很好理解——央行大量放水，人们敢于负债，货币流入市场推动资产上涨。但这里有个前提：居民负债的能力真的没有极限吗？当然不是。根据国际经验，美国和日本都是在居民负债率达到70%左右时，楼市泡沫走向了破灭。而我国这项数据已经接近60%，要是再加上民间借贷凑首付的那群人，实际数据只会更高。居民负债的极限就是房价上涨的极限。因此我们可以预见的是，今年的放水很可能是最后一波了，相较于买房反而是卖房的好时机。

这时候有人就要说了：随着货币通胀，钱越来越不值钱，长期来看房价是一定会上涨的。这个我不否认，但前提是你的房子能够跑得赢通胀。要知道我们过去20年的飞速发展堪称世界奇迹，但付出的代价也是极大的，这样的发展模式也必然不可持续。而多数人买房都是靠贷款，且不说之前借100万还100万的房贷压力；即使是按照今年LPR加基点利率的新模式（4.3%的利率分期30年），借100万也得还六七十万的利息。不能说毫无诚意只能说确实不多。所以未来房子面临的不是会不会跌的问题，而是只要涨得不够快你就每分每秒都在亏。

决定房价长期走势的最重要因素其实是人口。根据数据统计，我国2022年出生人口仅为956万而死亡人口却有1,041万。这也就意味着我国正式步入了人口负增长时代。再加上人们对生育态度的转变，年轻人一旦形成共识生育率只会越来越低。所以未来三四线小城由于缺乏就业机会留不下年轻人，房子大面积价格下跌几乎是板上钉钉的事了；而二线城市的房价也将面临更大挑战。二线城市相较于一线的优势在于房价偏低、压力不大；但劣势在于支柱产业太少、营商环境不好。那么未来如何发展本土产业提供更多高薪岗位、能否在满足年轻人的幸福感上与一线城市竞争将直接影响这座城市的房价。

这时候有人就要得出结论了一线城市的房价永远能够上涨？但事实真的是这样吗？我是王庆，请关注我下期文章告诉你答案。

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