为什么网上说的房价在降，而生活中的房价却在涨？很多人提出这样的问题，让我意识到我们的九年义务教育最该补上的一课就是逻辑。这里我拿最近大跌的黄金举例。半个月前，国内黄金的价格一路上涨到了480元；可就在国庆放假的前一天，金价却一路下跌到了450元以下。对此，我在评论区看到还有人在说：“都是听网上说金价在跌，首饰店不还是卖600元一克吗？”但问题在于，600元只能说明他卖得贵，并不能说明它值这么多呀。你首饰店买的黄金原价卖回给他，他会收吗？当然不会了。那么为什么不收呢？因为不值嘛。

房子也是一样的道理。这两年你200万买的新房，200万二手能卖得出去吗？你卖不出去，你把房子抵押给银行贷款，一些银行还只批贷5成。这说明什么？商品的真实价值从来就不取决于挂牌多少，而是看后来者购买时愿意出多少。失去流动性的商品充其量就只是消费品。“房住不炒”的出发点自然是好的，但它同时也暴露出了一个问题：如果失去上涨预期，动辄上百万的消费品有多少人能消费得起？

从过去的房价永远涨到大城市永远涨，最后再到一线核心永远涨，可能很多人都没发现自己的潜意识已经悄悄地做出了改变。过去的20年里，买房就是人们保住财富、对抗通胀的不二选择。100万买的房子10年后转手250万卖出，不但赚了150万还相当于白住10年。但问题就在于房地产毕竟是靠债务驱动的庞氏游戏。当房价一旦失去上涨预期时，人们的储蓄意愿就会变得愈发强烈——因为多数人除了投资房产外别的啥也不会啊。

靠债务推动的经济都有一个显著的特点：那就是每当大开印钞机释放天量货币时，全社会的商品价格都将迎来暴涨。于是一部分人看着高达287万亿的广义货币供应量便得出结论：未来的房价仍然会持续上涨。但是他们都忽略了一个问题——西方经济学的理论并不能完全套用在我们的特色化经济之上。

西方一众主要经济体绝大多数都在实践着现代货币理论：他们以扩大自身负债规模为代价来进行超发货币；而想要硬超就一定得有等额的资产来对应——所以国债就是他们人为创造的资产。但想这样做又得有两个前提：一个是央行得以福利补贴的形式给居民和企业做定向放水承接住企业和居民的负债；而另一个则是自身的货币在国际上要有充足的流通率——本质上就是以国家信任为倍数将债务自下而上的去转移。

相较于个人和企业来说，在国际上举足轻重的大国更加可行了；而我们的债务和货币都是自上而下的在转移——房贷就是最好的例子。但这样的玩法要想一直玩得下去也得有一个前提：那就是居民端得有持续负债的能力——毕竟有借债周期就得有还债周期；当收入无法覆盖债务的时候杠杆自然也就加不上去了。

所以我常说居民负债的极限就是房价上涨的极限；只有流入市场的货币才会引发通胀——把钱放在银行或床底下是不行的。房子的逻辑其实并不复杂；只是多数人面临供需关系的巨大转变选择了不去相信——刻舟求剑的本质是路径依赖；改变也自然是痛苦的因为它意味着过去的一切经验都不能再用了；所以大部分人选择了不被叫醒继续装睡。

我是王大庆——一个敢说真话的文章博主。

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