中国房地产市场离成熟还有多远？2024年，楼市的成交格局发生了显著变化，全国多地二手房市场逆袭，成交量远超一手房。为什么会出现这样的情况呢？在过去的很长一段时间里，买房在很多人的观念中不仅仅是解决居住的需求，同时也是带金融属性的投资行为。但事实上，成熟的房产投资者和稳健的自主需求是不会考虑一手房的，尤其是期房。因为买一手房尤其是买新房就像在买股票，其核心在于预期实现的不确定性。他们的价格是被不切实际的预期抬起来的，所以它更像是一个股票。从大数据也不难看出，他们中的大多数大概率都是无法达到预期的。

就比如一个没有建好的期房销售告诉你2年后地铁会开通，那么这个期房的价格其实是包含了地铁开通的预期。就算他2年后真的开通了，你也得等2年；而在2年前你的钱就已经花出去了，并没有享受到这个公共服务。但如果你2年后再来买就是二手房了，就算他真的开通了影响到底有多大呢？就算涨价一些，他也已经开通了是一个确定性的东西。就算你多花了钱，你也能立马享受到这个地铁；而更何况如果万一没开通呢？

过去房地产市场行情好、城镇化发展进程快时，一有什么开发新区、发展郊区的政策，开发商和中介吹风利好就来了。大家看着房价一路涨也愿意相信这些预期愿意为预期买单。而最近两年时间二手房成交占比总是波动向上。哪怕是上海这个二手主导的存量市场往年一二手成交比最多只有1:3去年来到了1:4。因为从地方政府们摇摇欲坠的财政情况也不难看出大基建时代已经过去销售口中很多规划的落地也就变得更加遥遥无期尤其是二三线城市这种预期是完全不切实际的。

反观二手房市场所见即所得你买到的就是你看到的样子所有他在新房宣传时期没有落地的项目都会让它的价格回归既不会像期房一样充满烂尾风险也没有限跌令去维持体面事实上房地产市场进入存量时代后标志就是成交以二手房为主新房占比低主要提供改善和更新的用途成熟房地产市场的二手房成交占比一般在7-8成以上在大部分样本国家中二手房交易量都要远高于新房交易量欧美国家二手房交易占住宅交易总量的90%以上我国香港和台湾地区也占到了70%而2023年我国的二手房交易量的占比达到历史新高但也仅为37.1%。

旁氏结构决定了现在的钱有多少得去填过去的坑除非准现房现房否则特色预售制就是信用不足只能去骗骗社会经验少的群体但靠坑蒙拐骗总归是无法解决房地产市场的长期软着陆这几年见得比较多的就是前脚买房后脚维权比起直接烂尾货不对版都算是小打小闹了二手房最大的优势就在于它的确定性确定性的东西无所谓高低和吃亏因为它的价格完全取决于市场期房相当于你想赚一个预期收益差但比起会把本金赔进去这点收益也就不那么够看了。

市场规律背后是成千上万人的决策即便二手房的房租回报率依旧不高但终归远好于新房的不确定性我是王大气一个敢说真话的文章博主。

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