什么是楼市泡沫破裂的前兆？我是王庆，带你看清楼市背后的底层逻辑。其实，自现代金融制度建立以来，金融危机的发生机制都是债务爆雷，只是爆雷的债务主体和过程不同罢了。大家面临的问题本质是相同的，只是发生的逻辑不太一样。所谓债务危机，其实就是债务水平超出了负债能力，导致债务人摆烂，进而引发信用塌方。

在漂亮国次贷危机中，最先摆烂的是低收入者。当时漂亮国银行早已将他们的贷款打包成理财产品卖遍各地。经济增速放缓、利率上浮时，还不起房贷的人直接断供，导致理财产品全部爆雷，形成连锁反应。而我们的烂尾楼问题中，最先摆烂的却是开发商。开发商杠杆加得太高，严重依赖现金流。行情好的时候还能勉强应对，但一旦经济下行、市场预期改变，问题便显现出来。捂不过来也不准破产——即使信用破产了，形式上也还得维持样子。这是因为房价和地价关联着银行抵押资产的质量和地方长债的信用。如果放任开发商破产，排名前五的开发商中有四个可能破产，整个楼市会瞬间崩塌，房产交易量骤然降至冰点。银行和地方财政将面临巨大压力。

因此我们看到的是银行虽然嘴上不说但早已看到了风险，并不愿再借钱给开发商。毕竟让别人解套给自己上套的蠢事没人会干。于是开发商摆烂、拖欠工资；施工单位也摆烂、拒绝施工——烂尾楼就这么诞生了。

所以烂尾楼是一种极为特殊的楼市泡沫破裂形式，在欧美等地几乎不会发生。为什么这么说呢？首先漂亮国忽悠了很多低收入家庭买房，并让他们背上贷款——这就是次贷；其次他们有个人破产制度允许低收入家庭摆烂：居民一看房价下跌继续还贷比买新房成本高时就会果断停贷把风险甩给银行；只有银行真的为烂尾负责时才会监管开发商的行为要求房子建好才能卖——所以如果出现烂尾楼也只会烂在开发商手里。

反观我国情况不同：无限责任制的房贷加上征信系统使得普通人不到万不得已绝不敢轻易断贷——过去我们的住房贷款不是次贷而是优贷，在整条利益链条上开发商、银行、地方全都在赚业主的钱还把风险全部甩给了业主；而如今业主也不干了——就有了现在我们看到的集体断贷。

此次事件将对楼市格局造成哪些深远影响？人人喊打的预售制真的会走向衰亡吗？我是王庆，在下期文章中告诉你。

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