所谓任性不过是居民端在承受压力，所以现阶段任何给居民端降杠杆的政策本质上都是好政策。近日，有超过30个城市支持存量房贷利率商转公，这意味着大家可以通过低息债置换高息债的方式，降低一部分存量房贷的利息，以缓解债务压力。

众所周知，房子在过去一直是我国居民的主要开支和资产。房价往往不是普通人的短期收入可以承担的，而房价收入比越高，对杠杆的需求量也就越大。因此，3年前我就说过，当越来越多的人无法再透支未来加杠杆时，房价的上涨自然也就到头了。

债务分为显性债务和隐性债务。购房者明面上的债务主要来自银行贷款和公积金贷款；而隐性债务则包括消费贷、经营贷、民间贷款和亲朋好友之间的周转。因此，我一直认为我国居民端的实际杠杆率远高于数据显示的水平。

商业贷款是以购买的房子作为抵押的，利率通常由两部分组成：一部分是由政策调控的基准利率和上下浮动区间；另一部分则由市场供需关系决定。过去是基准利率加上下浮动比例的方式来定商贷利率；而当下则是由LPR加加点的方式来决定。其中LPR是政策定调加点，则靠市场来定。房地产行情的好坏直接决定着市场化部分对商贷利率的影响，这本质上就是有形之手和无形之手间的角力。

公积金贷款利率简单理解就是大家一起缴纳并存入住房公积金管理中心，在受委托银行开设的专项账户里组成一个公共资金池子。它可以用来构建、大修自住住房或缴纳房租等支出，利息普遍低于商贷的利率水平。但普通人有好处和没限制往往是不可能三角。因此，在过去房地产行情好的时候，这一块的限制往往较多；而在房价高企、多数人用公积金贷款额度不足以支撑整个房子时，买房的人少了，资金池自然就不紧张了。

总结一下：商业贷款利率的市场化程度更高，利率变化也非常显著。短短两年时间首套房房贷利率就已经从过去的5%到6%下降至平均在3.2%左右，与过去的公积金利率差不多了。而公积金贷款的核心并不在于利率而在于使用的限制和额度。房价涨的时候买房的人多限制也就多；反之亦然。

随着存量和新增贷款利率间的差异越来越大，这必然导致大家想尽办法提前还款或者转贷。少赚钱还是不赚钱？银行的小算盘自然还是算得明白的。再结合当下失业逆增长和高息高杠杆下违约风险的不断上升，存量房贷利率下降也是符合经济大环境的。

毕竟我国房价近十几年来的涨幅早已超出了居民收入水平的极限。之所以近两年才出现明显的下跌不过是依托于房价一直涨的信仰；而信仰之所以是信仰就在于它是盲目缺乏逻辑且经不起推敲的。待到上涨周期过后普通人看着天亮的债务和微薄的收入终究还是得掂量掂量自己有几斤几两。

我是王大庆一个敢说真话的文章博主。

贷款计算器2025最新版

免责声明：文章内容不代表本站立场,本站不对其内容的真实性、完整性、准确性给予任何担保、暗示和承诺，仅供读者参考；文章版权归原作者所有！本站作为信息内容发布平台，页面展示内容的目的在于传播更多信息；本站不提供任何相关服务，阁下应知本站所提供的内容不能做为操作依据。市场有风险，投资需谨慎！如本文内容影响到您的合法权益（含文章中内容、图片等），请及时联系本站，我们会及时删除处理。