烂尾是购房者们最怕遇到的问题，且没有之一。因为在房地产的利益链条上，购房者是绝对的弱势群体。即使房子出现烂尾，地方政府也不会将拿到的土地税退给房地产企业，因为土地财政早已将资金花完。银行也不需要为烂尾买单，因为按揭月供从合同签订之日起就开始计算，即使房子需要10年才能交付，月供也不能有丝毫减少。而房地产企业本身就是从居民储蓄中获利的工具，如果遇到资金链断裂，企业将面临破产的风险。地产企业一旦破产，除了无法继续承担向居民端转移债务的职责，还会进一步将房子烂尾的矛头指向其他受益者。

例如去年土地拍卖收入下降了20%，使得各地的财政状况迅速恶化，债务积累迅速加快。各地纷纷积极地向房地产企业书写甚至开出免责条款以保证企业不会破产。在整个四方利益格局中，只有购房者的债务不能展期更不能减免。即使房子出现烂尾无法拿到房子，他们仍需要向银行偿还贷款以避免风险扩散到整个金融体系。这也是为什么近年来关于断供潮的报道越来越少了——因为我们的特色化处理方式就是把风险控制在特定群体手中，以斩断与市场其他环节的关联甚至是发声渠道。

虽然近日我们说商品房烂尾房企应当优先返还购房款，但这并不能从根本上解决房地产四方利益格局和运转模式的问题。房企们虽然有了优先偿付权利，但如果缺乏资金，他们还是还不上钱啊！因此要想从根本上解决房地产烂尾的问题就必须从源头上进行改善。比如通过税收改革增加税基和财产税降低地方对土地财税的依赖。

预售制并不是烂尾的罪魁祸首，而风险划分的不合理和资金监管的不到位才是最大问题。比如我们可以通过监管资金保障房企安全拿到房子之后再开始给银行还款，并让购房者成为自己资金监管的一部分。这样预售制的风险就可以平摊到房企、银行和购房者三方身上而不仅仅是压到购房者身上。

烂尾楼是特色的财税政策、特色的预售制和特色的金融监管共同形成的畸形产物。要解决这个问题不能仅仅寄希望于缝缝补补而是应该系统地进行改善。为什么一开始并没有这么做呢？因为事情的发展往往并不会一开始就朝着正确的方向进行而是朝着阻力最小的方向滑动。当越来越多的人不再愿意为预售制买单时，规则上的不公平自然而然也将得到改善。

我是王大庆一个敢说真话的财经博主，在我的文章中我会继续探讨这些问题并提出更多有价值的见解。

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