为什么说改善房未来可能会跌得很惨？因为杠杆加得越重的地方，未来越是危险。早些年炒城区核心区的人现在都去炒改善房了，而大部分跟风上车的人可能都没搞明白到底什么是改善房。改善型其实是一个相对的名词，现在你看不上的老破大，在10年前也曾是开发商口中的改善房。

前段时间有粉丝问我对目前炒得火热的第四代住宅怎么看，它是否值得入手作为改善房？回顾过去，第一代住宅满足了大家的基础居住需求，但对空间的合理划分和布局并未涉及。第二代住房在一定程度上满足了空间的合理划分和布局需求，但空间设计不符合人机工程学的相关标准，大部分都是筒子楼户型，一般还不通透。第三代住房基本满足了以人为本的设计原则，空间设计规划趋于合理化，但千篇一律的外部建筑形态和大同小异的室内空间布局不能满足人们对美好生活的向往。于是现在就有了第四代住宅的说法。未来可能还会有第五代、第六代住宅出现，它们可能会重新定义“改善”的概念。

道理也很简单：制造新的需求来继续挖掘市场潜力。所以改善的定义一直在动态变化。但从居住的角度来说，一套房子只要能解决你当前居住房屋解决不了的问题、改善你的生活质量，那它就是你的改善盘。

但是问题来了：你现在买到手的高端改善盘等10年后卖出去时，它的改善溢价还能保得住吗？从供需层面来看，之前各大城市一心开发郊区新城、新区等低成本板块，所以市区改善房次新房供给非常少。而现在是土地财政的最后一哆嗦，肯定会开发市区增加市区改善房供给。过几年供应肯定就会跟上来。特别是几年后新的第五代、第六代住宅出来后，你现在买的改善房的稀缺性就会大大减弱。

而且改善房特别依赖后期维护。新房在售时开发商为了好卖可以把售楼处和实景开放区花大价钱养着；但房子卖完了以后呢？交付几年以后呢？等你卖二手房的时候呢？维护得好就一直是“改善”，维护得不好那就是“老婆大了不中看”的处境。大家也都知道有钱的看不上、没钱的买不起。所以我们可以想象一下从“改善房”到“老婆大”的落差到底有多大。

最未来跌得最狠的房子不是老破小而是正在被追捧的一些伪改善房。因为老破小本身就已经在坑里了，就算表现不好也就是在原来的基础上再下线一点；但是改善房现在正处在高点，只要是在高点就有跌落的风险，并且改善房自身的特点又放大了这个风险。

那是不是说改善房一定就不能买呢？其实也不是。只是现阶段绝大部分的改善房价都是有泡沫的。毕竟债务周期还没有走完，等到未来供给跟上之后价格自然就会有所平复，选择也会更多。

我是王大气——一个敢说真话的财经博主，在我的文章中我会分享更多关于房地产市场的深入分析和见解。

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